Tài nguyên đất – Đo đạc và bản đồ Tài nguyên đất – Đo đạc và bản đồ

Nhìn chung, Luật Đất đai năm 2013 được quy định chi tiết, cụ thể hơn trước đây, giải quyết được nhiều vấn đề mà pháp Luật Đất đai 2003 chưa giải quyết được, hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng được ban hành đầy đủ và kịp thời, tạo điều kiện cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương được chặt chẽ, dễ áp dụng và đưa đất vào sử dụng hiệu quả. Tuy nhiên, quy định của Luật Đất đai năm 2013 vẫn còn một số quy định bất cập, chưa quy định cụ thể và mâu thuẫn với Luật khác nên cần phải điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tế.

Qua hơn 03 năm nghiên cứu, vận dụng Luật Đất đai năm 2013 nhận thấy còn có những bất cập, cụ thể như sau:

1. Về Quy hoạch sử dụng đất: Thời gian qua, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện khi được cấp thẩm quyền phê duyệt thì đã chậm so với kỳ quy hoạch. Tuy nhiên, hiện tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể thời gian thực hiện của từng giai đoạn trong việc xây dựng, thẩm định và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện. Việc phê duyệt Quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất chậm ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Do vậy, việc quy định cụ thể thời gian thẩm định, thời gian phê duyệt của cấp thẩm quyền để khắc phục tình trạng trên là rất cần thiết.

2. Về chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 57 và Điều 58 của Luật Đất đai quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác phải xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi thực hiện. Tuy nhiên, Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13/4/2015 của Chính phủ và Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất hàng năm khác thì không cần phải xin phép với lý do có thể chuyển mục đích ngược lại khi cần. Thực tế, tại đồng bằng Sông Cửu Long khi chuyển đất trồng lúa sang đất hàng năm khác phải làm thay đổi tầng đất mặt trồng lúa (lên liếp), nên việc chuyển mục đích sử dụng đất ngược lại rất khó thực hiện. Vì vậy, đề xuất bổ sung quy định chuyển đất trồng lúa sang đất hàng năm khác phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền.

3. Điều 58 của Luật Đất đai quy định thủ tục xin chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Luật Đất đai quy định các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác thì phải trình Thủ tướng Chính phủ hoặc HĐND tỉnh thông qua trước khi thực hiện là không cần thiết, quá trình thực hiện thủ tục hành chính kéo dài. Bởi vì, Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã thông qua HĐND tỉnh và được Chính phủ phê duyệt, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải phù hợp chỉ tiêu tỉnh phân bổ và cũng được HĐND cấp huyện thông qua trước khi UBND tỉnh phê duyệt, nên khi chuyển mục đích sử dụng đất mà phù hợp quy hoạch thì không cần thiết phải trình Chính phủ và thông qua HĐND cấp tỉnh.

4. Điều 64 và 65 của Luật Đất đai quy định về các trường hợp thu hồi đất: chưa quy định thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất không đưa đất vào sử dụng một số loại đất như: đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất kinh doanh, đất ở, đất làm muối, đất nông nghiệp khác, đất phi nông nghiệp khác, đất có mặt nước ven biển; thu hồi đất đối với trường hợp được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà ngưng hoạt động trong thời gian dài. Đề xuất bổ sung thu hồi đất đối với các trường hợp trên.

5. Về công tác xây dựng giá đất, đề xuất sửa đổi theo 02 phương án sau:

Phương án 1:

Theo quy định tại Điều 113 và 114 của Luật Đất đai, tồn tại 03 loại giá đất là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, Bảng giá đất và Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành. Giá đất cụ thể được xác định đối với từng trường hợp thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất…gây mất nhiều thời gian và kinh phí thực hiện, không đảm bảo được yêu cầu thu hút đầu tư.

Đề xuất chỉ áp dụng 02 loại giá đất như sau:

- Khung giá đất do Chính phủ ban hành: được quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai để làm cơ sở cho địa phương xây dựng Bảng giá đất.

- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành: được xây dựng theo nguyên tắc phù hợp khung giá đất, sát với giá thị trường tại địa phương, trường hợp giá đất thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá cho phù hợp. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành được áp dụng trong trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất… (không xây dựng giá đất cụ thể cho từng trường hợp).

Phương án 2:

Trường hợp sử dụng 03 loại giá đất là: Khung giá đất do Chính phủ ban hành, Bảng giá đất và Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành, đề xuất sửa đổi như sau:

- Khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai quy định "Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể". Do tất cả các dự án thu hồi đất đều phải xác định giá đất cụ thể nên khối lượng công việc thực hiện rất nhiều. Vì vậy, chỉ cơ quan tài nguyên và môi trường xác định giá đất cụ thể là rất khó kịp tiến độ. Đề xuất bổ sung "UBND tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá đất cụ thể, thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định trước khi trình Hội đồng thẩm định".

- Khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai quy định "Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất". Trường hợp quy định chủ tịch Hội đồng thẩm định phải là Chủ tịch UBND tỉnh sẽ gây khó khăn trong việc bố trí nhân sự của UBND tỉnh. Đề nghị sửa đổi "Hội đồng thẩm định giá đất gồm Lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất".

6. Về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn bất cập, khó thực hiện, cụ thể:

- Điểm a Khoản 1 Điều 69 của Luật Đất đai quy định "Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi". Việc bắt buộc gửi Thông báo đến từng người có đất bị thu hồi gây khó khăn do có trường hợp người sử dụng đất không có tại địa phương nên ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Đề xuất bổ sung "Trường hợp không liên lạc được người có đất thu hồi thì thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và thực hiện các bước tiếp theo quy định".

- Điểm a Khoản 3 Điều 69 của Luật Đất đai quy định "Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày". Việc ký quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày rất khó thực hiện. Đề xuất sửa đổi "Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất không quá 15 ngày kể từ ngày ký quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư".

7. Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Tại Khoản 1 Điều 73 quy định "Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh...chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Thực tế có trường hợp chủ đầu tư không thể nhận chuyển nhượng hết diện tích đất thực hiện dự án do người sử dụng đất chuyển nhượng giá cao hoặc không chịu chuyển nhượng. Để tạo điều kiện cho chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án, đề xuất bổ sung quy định "Trường hợp chủ đầu tư không thể nhận chuyển nhượng hết diện tích đất thực hiện dự án nhưng đã nhận chuyển nhượng được trên 80% diện tích dự án thì Nhà nước thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định đối với diện tích còn lại".

8. Về đấu giá quyền sử dụng đất, Luật Đất đai chưa quy định rõ việc áp dụng giá đất sau khi đấu giá không thành, cụ thể:

Khoản 3 Điều 118 của Luật Đất đai quy định "Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất". Điều này chưa quy định giá đất áp dụng giao đất, thuê đất sau khi không đấu giá là giá cụ thể hay giá ban đầu đưa ra đấu giá. Đề xuất quy định bổ sung giá đất được áp dụng sau khi không đấu giá.

9. Về điều kiện người nhận chuyển nhượng tặng cho đất chuyên trồng lúa nước: Khoản 3 Điều 191 của Luật Đất đai quy định "Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa", quy định này chưa hợp lý. Lý do: quy định này gây khó khăn trong việc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp muốn nhận chuyển nhượng đất trồng lúa để sản xuất kiếm thêm thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp. tích tụ đất trồng lúa để sản xuất lớn, đầu tư công nghệ cao. Đề xuất bỏ quy định này, vì việc người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sau khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa mà sử dụng đất sai mục đích hoặc không đưa đất vào sử dụng thì đã bị xử lý theo các quy định khác.

10. Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật Đất đai chưa quy định rõ một số trường hợp, cụ thể:

- Điều 90 của Luật Đất đai quy định Bồi thường đối với cây trồng vật nuôi. Luật Đất đai chưa quy định việc cây trồng, vật nuôi sau khi được bồi thường do ai quản lý và sử dụng, trường hợp do tổ chức giải phóng mặt bằng quản lý thì có được bán để đưa vào ngân sách. Đề xuất bổ sung quy định cụ thể việc quản lý, sử dụng tài sản thu hồi do giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.

- Điều 94 của Luật Đất đai quy định "Khi Nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất". Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cụ thể việc bồi thường thiệt hại trong hành lang an toàn mà chỉ quy định do UBND tỉnh tự quy định. Đề xuất bổ sung tỷ lệ phần trăm hoặc mức tối thiểu phải bồi thường thiệt hại cho người bị hạn chế sử dụng đất trong hành lang an toàn để UBND cấp tỉnh có căn cứ thực hiện.

11. Về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất: Điều 143 và 144 của Luật Đất đai quy định về đất ở nhưng chưa có quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Để tránh tình trạng tự ý tách thửa, phân lô bán nền, đề xuất bổ sung quy định giao UBND tỉnh quy định hạn mức chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất lớn hơn hạn mức thì phải có dự án cụ thể do UBND tỉnh chấp thuận trước khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích.

12. Về chủ trương khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án: Khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai quy định điều kiện thực hiện dự án "Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án". Điểm đ Khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư quy định Hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh "trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư". Luật Đất đai quy định Nhà đầu tư trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng Luật Đầu tư quy định hồ sơ trình chủ trương đầu tư phải có văn bản về việc xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng đất. Như vậy, nhà đầu tư phải nhận chuyển nhượng trước hay xin chủ trương đầu tư trước. Mặc khác, để thực hiện dự án Nhà đầu tư có cần phải có đủ 02 văn bản là "văn bản chấp thuận" và "quyết định chủ trương đầu tư" hay chỉ cần 01 văn bản.

13. Theo quy định tại Khoản 4, Điều 174 của Luật Đất đai 2013 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đề nghị bổ sung cụ thể trường hợp nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng được miễn tiền thuê đất trong một thời gian nhất định (không miễn tiền thuê đất cho cả thời gian thuê) thì quyền và nghĩa vụ như thế nào? Luật Đất đai 2013 chưa quy định.

Tóm lại, Luật Đất đai 2013 có nhiều điểm mới, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại vướng mắc cần điểu chỉnh bổ sung cho phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

Phan Hoài Khanh


Bản quyền thuộc "Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Sóc Trăng".

Giấy phép thiết lập trang tin điện tử trên Internet số 148/GP-TTĐT ngày 15/8/2011 của Cục QL PTTH và TTĐT - Bộ TTTT

Chịu trách nhiệm nội dung : Trần Ngọc Ẩn - Giám đốc Sở

Địa chỉ: Số 18 đường Hùng Vương, Phường 6, Thành Phố Sóc Trăng.

Điện thoại: 0299 3820514 Fax: 0299 3624416 Email: sotnmt@soctrang.gov.vn

@ Ghi rõ nguồn "Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Sóc Trăng" khi phát hành lại thông tin từ cổng thông tin này.